La Cassazione, con l’ordinanza n. 321 depositata in data 8 gennaio 2025, ha confermato che l’integrale deducibilità, per i soggetti Ires, degli interessi passivi relativi a finanziamenti ipotecari e destinati alla locazione sulla base dell’art.1 comma 36 della L. 244/2007 si può applicare anche per i mutui successivi a quelli utilizzati per la loro costruzione o il loro acquisto.
Tale disposizione stabilisce, salvo modifiche, la non rilevanza ai fini dell’art. 96 del TUIR degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione. Pertanto, gli interessi passivi corrisposti per finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione si possono considerare totalmente deducibili, in quanto non soggetti al “meccanismo del ROL”.
La Corte, dunque, intende dare continuità all’ordinanza n. 28804/2024, confermando l’irrilevanza, ai fini dell’art. 96 del TUIR, degli “interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione”.
Il caso in questione è quello relativo a una società immobiliare volta alla locazione di beni immobiliari che ha optato per l’integrale deduzione degli interessi passivi maturati e corrisposti in relazione a contratti di mutuo ipotecario, sulla base di quanto disciplinato dal predetto art. 1, comma 36.
L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, ritenendo detti interessi deducibili solo parzialmente perché insussistenti i requisiti oggettivi posti dalla stessa norma agevolatrice, disconosceva l’applicabilità del regime in parola, rettificando il risultato operativo lordo (ROL) sulla base delle regole statuite dall’art. 96 TUIR.
L’Amministrazione finanziaria sosteneva che l’art. 1, comma 36 recherebbe due limiti oggettivi ai fini della sua configurabilità: il finanziamento non solo deve essere stato funzionale all’acquisizione (o alla costruzione) dell’immobile, ma, in aggiunta, la sua formalizzazione deve risalire ad un momento antecedente rispetto alla pattuizione del contratto di locazione dell’immobile acquistato ovvero edificato.
La Corte di Cassazione ha proposto una soluzione che si discosta da quanto sopra prospettato.
Difatti, il Collegio ha ritenuto giuridicamente irrilevante il fatto che gli immobili fossero già locati al momento della stipula del finanziamento: l’art. 1, comma 36 allude ad un rapporto tra finanziamento e locazione di tipo causale e non già di tipo temporale, sebbene detto legame debba essere valutato assumendo criteri obiettivi. Questa ricostruzione sarebbe coerente con il fatto che il perimetro operativo non si circoscriverebbe agli interessi passivi corrisposti su finanziamenti accordati, esclusivamente, per l’acquisto o per la costruzione degli immobili destinati alla locazione.
Pertanto, rigettando il ricorso dell’Erario, la Suprema Corte sottolinea che “la portata di tale disposizione, quale ricavabile dalla sua interpretazione letterale e teleologica, è estremamente ampia, tanto da non giustificare limitazioni né sul piano oggettivo, delle tipologie di immobili considerati, né sul piano funzionale, degli obiettivi dell’indebitamento”.
Si aggiunge, infine, “pur ipotizzandosi possibili manovre elusive da parte dei contribuenti volte a garantirsi un più ampio valore di deducibilità degli interessi passivi, va rimarcato che la deducibilità ha come fine anche quello di incentivare la capitalizzazione aziendale”.
