Le agevolazioni per le imposte di registro, ipotecaria e catastale, riguardanti gli acquisti immobiliari da parte di ETS, di cui all’art. 82 comma 4 del DLgs. 117/2017, operano anche se la vendita è “con riserva della proprietà” e, in tal caso, il quinquennio di “osservazione” (in cui i beni devono essere “direttamente utilizzati” per gli scopi istituzionali dell’ente), decorre dalla data della stipula dell’atto e non dalla data in cui si realizza il trasferimento (che, ex art. 1523 c.c., avverrà solo con il pagamento dell’ultima rata di prezzo).
Questo, in breve, il chiarimento reso dall’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 135 di ieri.
La risposta affronta la questione della compatibilità tra le agevolazioni per i trasferimenti immobiliari onerosi a favore di ETS e la vendita con riserva di proprietà (anche detta “vendita con patto di riservato dominio”).
Si ricorda che la vendita a rate con riserva della proprietà è contemplata dall’art. 1523 c.c., che sancisce che, in questa peculiare tipologia di vendita, “il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna”.
Passando alle agevolazioni fiscali concernenti gli enti del Terzo settore, l’art. 82 comma 4 del DLgs. 117/2017 prevede, tra il resto, che gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili a favore di tutti gli ETS (comprese le cooperative sociali, incluse le imprese sociali ed escluse le imprese sociali costituite in forma di società) scontano l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale fissa a “condizione che i beni siano direttamente utilizzati, entro cinque anni dal trasferimento, in diretta attuazione degli scopi istituzionali o dell’oggetto sociale e che l’ente renda, contestualmente alla stipula dell’atto, apposita dichiarazione in tal senso”.
Il caso sottoposto all’attenzione delle Entrate riguardava una situazione che vedeva convergere queste due discipline: il soggetto istante è, infatti, un’APS iscritta nel Registro del Terzo settore, che intende acquistare alcuni immobili commerciali, con patto di riservato dominio (l’atto prevede, infatti, che il pagamento avvenga in 10 rate mensili e la proprietà si trasmetta solo col pagamento dell’ultima).
L’ente vorrebbe utilizzare i beni per l’attuazione dei propri scopi istituzionali e, pertanto, potrebbe rendere, contestualmente alla stipula dell’atto di acquisto, la dichiarazione richiesta dall’art. 82 comma 4 per ottenere il beneficio relativo alle imposte d’atto. L’associazione si rivolge, allora, all’Agenzia, per avere conferma della possibilità di usufruire delle agevolazioni che consentono di applicare l’imposta di registro e le ipo-catastali fisse all’atto di acquisto immobiliare degli ETS, anche in caso di vendita a rate con riserva della proprietà.
La riposta dell’Agenzia delle Entrate conferma la possibilità di applicare le agevolazioni di cui all’art. 82 comma 4 del DLgs. 117/2017 anche alle vendite con patto di riservato dominio.
Ricorda, infatti, l’Agenzia, che, ai sensi dell’art. 27 comma 3 del DPR 131/86, le vendite con riserva della proprietà devono essere assoggettate a imposta di registro come se non fossero “sottoposti a condizione sospensiva”. Ciò significa che, mentre gli atti sospensivamente condizionati scontano, alla registrazione, l’imposta fissa e solo dopo (al verificarsi della condizione) le imposte dovute sugli effetti dell’atto, le vendite con riserva della proprietà sono assoggettate a imposta di registro come qualsiasi altro atto di vendita, applicando l’imposta di registro dovuta immediatamente al momento della registrazione, a prescindere dal fatto che il trasferimento, civilisticamente, sia posticipato al momento del versamento dell’ultima rata di prezzo.
Pertanto – conclude l’Agenzia – se l’art. 27 comma 3 impone di tassare la vendita con patto di riservato dominio come qualsiasi altra vendita, senza considerare il posticipo dell’effetto traslativo, ne deriva che è possibile applicare a tale atto, in presenza delle condizioni richieste dall’art. 82 comma 4, anche le agevolazioni da esso previste per gli acquisti onerosi degli ETS.
Così, nel caso di specie, l’APS potrà usufruire della tassazione agevolata in parola, purché i beni siano direttamente utilizzati entro 5 anni dalla stipula della compravendita con riserva della proprietà in diretta attuazione degli scopi istituzionali e purché l’ente renda, contestualmente alla stipula dell’atto, apposita dichiarazione.
Quindi, sebbene la norma agevolativa individui nel “trasferimento” il dies a quo per il calcolo del quinquennio di osservanza per il beneficio, nel caso di vendita con patto di riservato dominio, il quinquennio decorre già dalla stipula dell’atto, e non dal pagamento dell’ultima rata.
