Le disposizioni in materia di locazioni brevi sono dettate dall’articolo 4 decreto Legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito con modificazioni dalla L. 21 giugno 2017, n. 96. Chiarimenti sono stati forniti dall’Agenzia delle Entrate con Circolare Agenzia Entrate 24/E del 12 ottobre 2017. La norma è poi stata oggetto di parziale revisione ad opera del comma 595 della Legge 178/2020 e dell’articolo 1 comma 63 della Legge 30 dicembre 2023 n. 213.
In estrema sintesi, le disposizioni in materia di locazioni brevi prevedono la possibilità di optare per la tassazione a cedolare secca dei canoni di locazione percepiti, in presenza di locazione di immobili ad uso abitativo, per una durata non superiore ai 30 giorni. Si deve trattare di contratto che vede quali contraenti persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività imprenditoriale o commerciale, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo ubicati in Italia. In aggiunta alla disponibilità dell’immobile è possibile abbinare la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, ed altri servizi strettamente correlati all’immobile, quali ad esempio la connessione wi-fi. Non è invece consentito fornire altre tipologie di servizi aggiuntivi, quali la messa a disposizione di mezzi di trasporto o l’organizzazione di visite guidate.
Il contratto può risultare stipulato direttamente tra le parti, oppure per il tramite di intermediari immobiliari o soggetti che gestiscono portali telematici. Laddove l’intermediario intervenga nell’incasso del corrispettivo, questi è tenuto ad effettuare una ritenuta d’acconto del 21%.
In premessa occorre ricordare che l’anno di imposta 2023 è l’ultimo nel quale, in caso di opzione per la cedolare secca, si applica alla locazione breve l’aliquota del 21%. Infatti, a seguito della modifica introdotta dall’articolo 1 comma 63 della Legge 30 dicembre 2023 n. 213, a partire dall’anno 2024 la cedolare sulle locazioni brevi sale al 26%, salva la possibilità per il contribuente di poter individuare un solo immobile sul quale continuare ad applicare il 21% (e fermo restando il fatto che in caso di destinazione a locazione breve di più di 4 appartamenti l’attività si considera sempre esercitata in forma imprenditoriale, e quindi è necessario aprire partita IVA).
Per quanto riguarda la possibilità di poter dedurre eventuali spese sostenute, prima di tutto occorre evidenziare che laddove si opti per la cedolare secca in alcun caso il contribuente potrà dedurre alcunché in via analitica.
Se, invece, il contribuente non opta per la cedolare secca, la possibilità di dedurre eventuali spese sostenute per la produzione del reddito dipende dalla tipologia di reddito conseguito.
Infatti, si considera reddito da locazione breve sia quello conseguito dal proprietario o dall’usufruttuario dell’immobile che loca, alle condizioni previste dalla norma, in “forma breve”, ma anche l’eventuale reddito da locazione breve conseguito non dal proprietario, bensì dal conduttore dell’immobile (che quindi realizza una sub-locazione), o dal comodatario.
Se a locare in regime di locazione breve è il proprietario o l’usufruttuario, il reddito conseguito si considera di tipo fondiario, e come tale da dichiarare sulla base di quanto maturato, indipendentemente dal momento di effettivo incasso, nel quadro RB di Redditi.
In questo caso, non è possibile far valere eventuali spese sostenute per la produzione di tale reddito (quali potrebbero essere, ad esempio, i servizi pagati a terzi per la pulizia dei locali).
La tassazione avverrà quindi: sul 100% del canone in caso di opzione per la cedolare secca; sul 95% del canone in caso di tassazione a regime IRPEF ordinario, visto che viene riconosciuto un 5% di spese a titolo forfettario, così come previsto nelle locazioni ordinarie, senza necessità di documentazione.
Se, invece, a locare è il conduttore o il soggetto cui l’immobile è stato concesso in uso gratuito dal proprietario, i canoni percepiti (vale il principio di cassa) sono tassati quali redditi diversi con indicazione nel quadro RL del modello Redditi.
Nel caso di compilazione del quadro RL la possibilità di poter dedurre le spese sostenute dipende dalla scelta operata dal contribuente in merito alla cedolare secca.
Infatti, la tassazione avverrà: sul 100% del canone in caso di opzione per la cedolare secca, senza possibilità di far valere le spese sostenute; sul 100% del canone dedotte le spese sostenute e documentate nel caso di tassazione IRPEF ordinaria.
La scelta per la tassazione ordinaria è quindi quasi obbligata nel caso di sub-locazione. Infatti, solo rinunciando alla cedolare secca il contribuente che destina l’immobile a locazione breve, e che detiene tale immobile in forza di un contratto di locazione stipulato con il proprietario dell’appartamento, potrà portare in deduzione il canone di affitto pagato al proprietario dei muri, nonché tutte le ulteriori spese inerenti alla produzione del reddito, quali quelle sostenute per la pulizia dei locali.
