L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’Iva su immobili abitativi destinati ad attività para-turistica è detraibile a prescindere dal divieto previsto dall’articolo 19-bis.1,comma 1, lettera i), del Dpr 633/72. La presa di posizione dell’Agenzia è di assoluto rilievo, in quanto interviene su un tema da sempre oggetto di dubbi, stante da un lato l’indubbia strumentalità dell’immobile e dall’altro il rigido divieto alla detraibilità Iva su immobili posto dalla norma.
La gestione di immobili a scopo para-turistico può concretizzarsi in attività di case vacanza, affittacamere, bed and breakfast. Attività che, dal punto di vista amministrativo, sono disciplinate dalla legge 217/1983 e dalla legge quadro 135/2001 (“Riforma della legislazione nazionale del turismo”), che però demanda la regolamentazione alle singole Regioni e Province autonome. A livello pratico la gestione di immobili a scopo para-alberghiero si configura sia quale attività occasionale (RL del modello Redditi), sia quale attività imprenditoriale con apertura di relativa partita Iva. L’attività di locazione di alloggi a scopo turistico è attività imprenditoriale ai fini Iva, se è classificabile come tale in base alla normativa di settore: in questo caso, sui corrispettivi si applica l’aliquota del 10 per cento. Operare in ambito Iva, implica scorporare dai corrispettivi l’imposta con aliquota del 10%, con conseguente riduzione del corrispettivo netto; ma d’altra parte consente di detrarre l’Iva sugli investimenti immobiliari, anche in riferimento a immobili abitativi.
L’aspetto cruciale della detraibilità Iva per unità abitative destinate a case vacanza deriva dal divieto alla detrazione per immobili di destinazione catastale abitativa. Vi è, infatti, l’indetraibilità dell’Iva relativa all’acquisto di fabbricati o porzioni di fabbricati abitativi, nonché relativa a spese di manutenzione, recupero o gestione degli stessi, salvo che per le imprese aventi per oggetto attività di costruzione. La finalità di tale restrizione è quella di evitare indebite detrazioni di Iva su acquisti di beni suscettibili di uso promiscuo fra attività d’impresa e privata.
Tuttavia, la risoluzione 18/E/2022 ha introdotto una deroga per gli immobili abitativi usati in attività di tipo ricettivo (case vacanza, affittacamere) con prestazioni soggette a Iva. Tali immobili divengono strumentali per natura nonostante la destinazione abitativa con conseguente detraibilità dell’Iva: la destinazione opera una trasformazione dell’immobile consentendo di prescindere dal dato catastale.
Pertanto, l’Agenzia dà risposta positiva alla detraibilità dell’Iva su immobili destinati ad attività turistico-ricettiva, affermando – in base al principio di correlazione fra costi ed attività – che in conseguenza dell’imponibilità con Iva al 10% delle prestazioni di alloggio l’imposta sull’acquisto di beni o servizi afferenti dette tipologie di prestazioni risulta detraibile benchè relativa ad unità che sotto l’aspetto catastale si presentano come abitative.
