Secondo l’art. 13-ter comma 8 del DL n. 145/2023, chiunque, direttamente o tramite intermediario, eserciti in forma imprenditoriale l’attività di locazione per finalità turistica o conceda immobili in “locazione breve” di cui all’art. 4 del DL n. 50/2017 è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del Comune nel cui territorio è svolta l’attività.
Inoltre, per espressa disposizione normativa, tale obbligo vale, per la persona fisica, anche a seguito del superamento, per ciascun periodo d’imposta, del limite dei quattro alloggi oltre il quale scatta la presunzione di svolgimento di attività imprenditoriale prevista dall’art. 1 comma 595 della L. n. 178/2020.
L’obbligo di presentazione della SCIA per le locazioni turistiche imprenditoriali entrerà in vigore a partire dal prossimo 2 novembre e si inserisce in un più ampio disegno, finalizzato – nell’ambito delle locazioni turistiche, delle locazioni brevi e delle attività turistico/ricettive – a tutelare la concorrenza e la trasparenza del mercato, il coordinamento informativo, statistico e informatico dei dati dell’amministrazione statale, regionale e locale, la sicurezza del territorio, con l’ulteriore obiettivo di contrastare le forme irregolari di ospitalità.
Peraltro, il successivo comma 9 prevede che l’esercizio dell’attività di locazione per finalità turistiche o di locazione breve in forma imprenditoriale in assenza di tale SCIA sia punibile con una sanzione pecuniaria variabile da 2.000 a 10.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile.
Ciò premesso, la disposizione in questione fissa un principio generale già noto: laddove venga esercitata un’attività economica produttiva e artigianale, turistica, agricola o commerciale in forma imprenditoriale, salve specifiche eccezioni e/o regole particolari previste per determinati settori, l’imprenditore, ai sensi dell’art. 19 della L. n. 241/1990 autocertifica il possesso dei requisiti necessari per lo svolgimento di tale attività e, una volta presentata la SCIA, può avviare l’impresa senza dover attendere verifiche o controlli preliminari.
Pertanto, la SCIA, di cui all’all’art. 13-ter comma 8 DL 145/2023, dovrebbe andare a sostituire i previgenti obblighi e la relativa modulistica locale prevista da ciascuna Regione e/o Comune.
Resterebbe invece confermato che, in caso di locazione turistica o breve non esercitata in forma imprenditoriale, la SCIA di cui trattasi non sarà dovuta, fermo restando il rispetto delle normative regionali sul turismo che finora hanno richiesto, a volte, una semplice comunicazione al Comune oltre che il “censimento turistico” dell’immobile al fine di ottenere il relativo codice identificativo regionale, che sarà affiancato al CIN entro il 2 novembre 2024.
La nuova disciplina presenta tuttavia alcuni aspetti da chiarire.
Si pensi al caso delle locazioni turistiche già svolte in forma imprenditoriale alla data del 2 novembre 2024 (ad esempio, perché esercitate da una srl), ma relativamente a immobili per i quali bastava finora il semplice possesso del codice identificativo regionale, in quanto non rientranti in una vera e propria struttura turistico ricettiva (ad esempio, gli appartamenti ammobiliati a uso turistico senza la fornitura di alcun servizio accessorio).
In questa ipotesi, non è chiaro se occorra presentare la nuova SCIA, dal momento che l’attività risulta già dichiarata presso la Camera di Commercio.
Si pensi inoltre a quelle strutture turistico ricettive alberghiere ed extralberghiere, la cui attività risulta iniziata prima dell’entrata in vigore della SCIA. Ci si chiede se anche per esse si applicherà l’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività oppure, in questo caso, sarà sufficiente quanto a suo tempo comunicato in CCIAA.
In ultimo, al momento i siti ufficiali dei Comuni e/o i relativi sportelli SUAP non hanno ancora pubblicato il modello di SCIA da utilizzare; quindi, non vi sono indicazioni ufficiali sulle informazioni che dovranno essere riportate dai soggetti interessati dal nuovo obbligo. Tuttavia, rispetto a quanto accaduto finora, in cui ciascuna Regione aveva le proprie peculiari regole e moduli, è presumibile ritenere che – trattandosi di un obbligo previsto da una norma di rango statale – verrà predisposta una modulistica uniforme e standardizzata, da poter utilizzare sull’intero territorio nazionale.
