Una volta che sia intervenuta la pronuncia di sfratto per morosità, la tassazione del reddito fondiario fino alla data di effettivo rilascio dell’immobile non può essere parametrata al canone locativo. È quanto emerge dalla lettura dell’ordinanza n. 28742/2024 della Corte di cassazione (Sez. 5 civ.), pubblicata il 7 novembre.
Nel caso esaminato si discute di un avviso di accertamento relativo all’anno 2009 con il quale l’Agenzia delle Entrate ha recuperato a tassazione, ai fini dell’IRPEF, un maggior reddito fondiario costituito dai canoni di locazione di un immobile destinato a uso diverso da quello abitativo.
La C.T.R. di Roma ha affermato che i canoni di locazione dell’immobile in questione andavano sottoposti a tassazione fino alla data di rilascio del bene, avvenuta nel novembre 2009, anche se nel mese di giugno di quello stesso anno era stata pronunciata ordinanza di convalida dello sfratto per morosità intimato al conduttore in virtù della clausola risolutiva espressa inserita nel contratto.
Per i giudici regionali, trattandosi, nella specie, di locazione a uso diverso da quello abitativo (al di fuori, pertanto, dell’àmbito di operatività dell’art. 8 della legge n. 431/1998), i canoni, ancorché non percepiti, andavano comunque dichiarati fino alla data del 26 novembre 2009 (data di effettivo rilascio dell’immobile).
Ebbene, hanno accolto il ricorso proposto dal contribuente contro la sentenza di secondo grado alla luce del loro costante orientamento, secondo cui il reddito fondiario degli immobili locati a uso diverso da quello abitativo – riguardo ai quali non opera la deroga introdotta dall’art. 8, comma 5, della L. n. 431 del 1998 – è commisurabile ai canoni dovuti dal conduttore fin quando risulta in vita un contratto di locazione, poiché il criterio ordinario di imputazione di tale reddito è costituito dalla titolarità del diritto reale, a prescindere dall’effettiva percezione.
Tali canoni, pertanto, rappresentano reddito tassabile fino a che non intervenga la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto (cfr. Cass. n. 12254/2022, Cass. n. 28743/2021, Cass. n. 19240/2016, Cass. n. 651/2012).
Tali princìpi di diritto, nel caso di specie, sono stati erroneamente disattesi dalla C.T.R. di Roma, la quale – chiosa la Suprema Corte -, «pur avendo accertato in fatto che il 30 giugno 2009 era stato emesso nei confronti del conduttore dell’immobile un provvedimento di convalida di sfratto per morosità, ha ritenuto sussistente l’obbligo del locatore di esporre in dichiarazione il reddito derivante dai canoni locativi maturati dalla suddetta data fino a quella di rilascio del bene, “anche se non percepito”».
Deve invece ritenersi – prosegue il Supremo Collegio – «che per il periodo successivo alla pronuncia del menzionato provvedimento giurisdizionale la tassazione del reddito fondiario non potesse essere parametrata al canone locativo».
Di qui il rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, per nuovo esame.
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