La L. 9 dicembre 1998 n. 431 ha introdotto i contratti a “canone concordato” ove il canone non può superare i valori riportati negli accordi territoriali e la durata minima non può essere inferiore a tre anni per i contratti abitavi e sei mesi per quelli universitari.
Il DM 16 gennaio 2017, emanato in base alla nuova convenzione nazionale datata 25 ottobre 2016, ha introdotto una disciplina che obbliga le parti a richiedere l’assistenza, nella definizione del canone, delle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori oppure, in alternativa, l’attestazione successiva, da parte di almeno un’organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, con esclusione della possibilità di autocertificare i requisiti.
La firma delle associazioni, così come l’attestazione di rispondenza, in base a quanto precisato nella risoluzione n. 31/2018 dell’Agenzia delle Entrate, costituiscono un elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali per i contratti redatti sulla base di accordi territoriali che abbiano recepito il DM 16 gennaio 2017.
Diversamente, l’attestazione non serve per i contratti di locazione relativi ad abitazioni site in Comuni che non abbiano adeguato i propri accordi territoriali alle disposizioni del DM 16 gennaio 2017, per i quali continuano ad applicarsi le disposizioni del DM 30 dicembre 2002, oppure per quei contratti sottoscritti antecedentemente all’adeguamento degli accordi territoriali, anche se oggetto di successive proroghe.
L’art. 7 del DL 21 giugno 2022 n. 73 ha stabilito, nell’ottica di una semplificazione degli adempimenti e riduzione dei costi, che tale documento, una volta rilasciato, possa essere fatto valere per tutti i contratti di locazione, stipulati successivamente al suo rilascio, aventi il medesimo contenuto del contratto per cui è stato rilasciato, fino a eventuali variazioni delle caratteristiche dell’immobile o dell’accordo territoriale del Comune a cui esso si riferisce.
Mentre non vi sono dubbi sul fatto che la sottoscrizione di un nuovo accordo territoriale obblighi le parti a richiedere una nuova attestazione, l’ampia definizione della norma lasciava spazio a diverse interpretazioni riguardo a quali variazioni delle caratteristiche dell’immobile o modifiche del canone richiedessero il rilascio di un nuovo documento.
L’Agenzia delle Entrate (circolare 19 giugno 2023 n. 15 p. 71) ha chiarito che, per variazioni delle caratteristiche dell’immobile locato, si intendono le modifiche della superficie dell’alloggio, la presenza o meno del posto auto, dei balconi o terrazze oppure la variazione delle particolari dotazioni dell’unità immobiliare, quali l’ascensore.
Diversamente non assume alcun rilievo la modifica del conduttore oppure del locatore legittimando, ad esempio, l’acquirente di un immobile locato a utilizzare la medesima attestazione anche per le locazioni future.
Non rileva neppure la variazione del canone di locazione, purché l’importo rimanga entro il limite stabilito dall’accordo territoriale indicato nell’attestazione stessa.
Tale chiarimento deve essere visto con favore non tanto per il costo del rilascio dell’attestazione, bensì per la necessità di acquisirla entro il termine dei 30 giorni richiesto per la registrazione del contratto. Occorre infatti tenere presente che molti accordi territoriali richiedono, per determinate fattispecie, la sottoscrizione e vidimazione da parte sia di un rappresentante delle associazioni sindacali degli inquilini che di uno delle associazioni dei proprietari obbligando, pertanto, a un doppio passaggio.
Dal punto di vista operativo si ritiene in ogni caso opportuno, in sede di registrazione del nuovo contratto, allegare l’attestazione di rispondenza rilasciata per il precedente contratto indicando, nel contratto oppure in calce allo stesso la seguente frase: “In riferimento all’art. 7 del DL 21.6.22 n. 73, stante l’assenza di variazioni delle caratteristiche dell’immobile e dell’accordo territoriale e l’invarianza del contenuto del contratto, si allega al presente l’attestazione rilasciata per il contratto registrato il _ al n. __ serie __”.
